Городок чекистов отстоял самостоятельность.

Информация может быть не достоверна

ТСЖ «Городок чекистов К2» было создано в 2005 году, но приступило к управлению домом только в начале 2009 года. До этого предыдущая управляющая компания не передавала дом, так как проходили судебные процессы, и они надеялись, что суд вынесет решение не в пользу ТСЖ.

Моя семья переехала в этот дом в 2003 году. Место хорошее, в центре города, дом – памятник конструктивизма, который ценят специалисты со всего мира. Но состояние  здания, построенного еще в 1932 году, оставляло желать лучшего. Был в запустении и двор дома. К примеру, прямо перед окнами на территории бывшей детской площадки была просто свалка. Сначала жители пытались решать проблемы дома с помощью администрации и управляющей компании, писали различные запросы и просьбы. Но потом появилось понимание того, что если мы, сами жители, не будем заниматься нашим домом, то ничего хорошего из этого не выйдет. Изучив законодательство, решили попробовать создать в доме товарищество.

 Инициативная группа состояла из двух человек - меня и моего мужа. На первом этапе нас поддержали чуть больше половины жителей. У остальных осталось настороженное отношение к ТСЖ, были и противники. С противниками ТСЖ на этапе создания даже и не работали, так как большая часть жителей была за товарищество. Решили, что дела ТСЖ будут говорить сами за себя, и противники смогут сделать осознанный выбор. Так и получилось. Через год все собственники помещений вступили в ТСЖ. Некоторые из бывших противников даже вошли в состав правления. В 2009 году мы наконец-то смогли забрать дом у бывшей «муниципальной» управляющей компании и приступить к обслуживанию своего дома. Была выбрана такая схема работы: все платежи от жителей идут на счет ТСЖ. В штате ТСЖ - только  председатель.

Мне кажется, у ТСЖ основная задача не столько самостоятельно обслуживать дом, сколько разрушить монополию в сфере жилищного управления и  способствовать созданию рынка обслуживающих компаний. ТСЖ - клиенты, заказчики обслуживающих компаний и различных подрядных организаций, выполняющих работы и оказывающих услуги в сфере ЖКХ. ТСЖ и ЖСК сами выбирают, с какой компанией интереснее и выгоднее работать. Товарищество заключает прямые договоры с поставщиками ресурсов и с обслуживающей компанией, которая выполняет все работы по содержанию общедолевого имущества и созданию безопасных и благоприятных условий проживания. Таким образом, правление ТСЖ выполняет функции стратегического планирования и контроля над выполнением договоров.

Текущее содержание имущества осуществляется силами жилищной управляющей компании «Лига ЖКХ». По всем договорам разработана отчетность, которую управляющая компания предоставляет членам правления и председателю ежемесячно. Раз в год на общем собрании членов ТСЖ рассматриваются предложения управляющей компании по улучшению здания и дворовой территории, собрание принимает решения о том, каким быть дому. Ежегодное собрание собственников проходит очно, остальные собрания - заочно. Подготовкой собрания занимаются специалисты управляющей компании. При передаче дома прежняя управляющая компания не передала никаких документов на дом. Они или были утеряны, или еще что-то с ними приключилось.

За последние полтора года, после того, как приняли дом от старой управляющей компании, мы сделали ремонт части фасада, установили общедомовые приборы учета на тепло и воду. По предложению управляющей компании установили систему автоматического регулирования тепла. Провели ремонт в подвале, заменили все коммуникации, в подъездах старые витражи заменили на пластиковые. Сделали ремонт в одном из подъездов. Причем ремонт качественный, а не такой, когда при покраске стен красят и провода, и гвозди, которые из этих стен торчат. Восстановили систему пожаротушения, которая до этого была отрезана от источника воды. Мы ее подключили, поменяли пожарные шкафы, оснастили их необходимым оборудованием. Начали ремонтировать крышу и козырьки подъездов.

Мы стараемся внедрять ресурсосберегающие инновации в своемдоме. Наше ТСЖ присоединилось к программе «Экодом», организованной управляющей компанией. Целями этой программы являются повышение энергоэффективности и создание энергосберегающих домов, которые как можно меньше влияют на окружающую среду. Как раз в рамках этой программы на средства из Фонда содействия реформированию ЖКХ мы установили систему  автоматического регулирования тепла (САРТ). Эта система регулирует температуру подаваемой в батареи дома воды в зависимости от температуры на улице. Возможно, тут стоит говорить о синергетическом эффекте за счет работы САРТ и снижения теп лопотерь, связанных с витражами. Думаю, что основной финансовый эффект будет достигнут за счет переходных периодов (весна, осень). Ведь у нас отопление выключают в

конце апреля-начале мая. Сейчас мы начали замену светильников на современные светодиодные. Такие лампы потребляют намного меньше энергии, чем обычные лампы накаливания, а также не содержат ртути, как обычные энергосберегающие лампы. Пока закупили новые светильники для наружного освещения.

Мы будем продолжать повышать энергоэффективность дома. В конце 2009 года наш дом принял участие в программе «Яркий город», которая проводится по инициативе управляющей компании. В одном из подъездов прямо на стенах художники нарисовали картины в стиле «авангард». Тем самым удалось подчеркнуть значимость нашего дома как памятника истории и культуры.

Но многое еще предстоит сделать. Наш дом находится в центре города, поэтому летом двор становится местом «народных гуляний». Каждый вечер тут собираются любители спиртных напитков, часто их крики и песни приходится слушать до утра. Поэтому есть планы по организации охраны и ограничению доступа на территорию. Для того чтобы эта

мечта стала реальностью, нужна поддержка от всех домов жилого комплекса. Но в четырех из них еще не созданы товарищества, а старая управляющая компания, которая занимается их обслуживанием, вопросами охраны и безопасности заниматься не станет.

Также мы хотим наладить систему диспетчеризации, чтобы информация о состоянии инженерных систем дома в режиме online передавалась на диспетчерский пункт управляющей компании. Можно сказать, что мы превращаем дом 1932 года постройки в современное здание, с точки зрения состояния самого дома и инженерных коммуникаций, и стараемся вернуть «Городку чекиста» былую привлекательность, ухоженность, комфортность жизни. Стоит отметить, что «Городок» является первым элитным жильем - ведь строился он для офицеров НКВД. Тут была охрана и, говорят, даже фонтан во дворе. Городок и сейчас отвечает почти всем критериям элитного жилья:

- расположение в историческом центре города,

- высокие потолки, малая этажность,

- небольшое количество квартир в подъездах,

- большая придомовая территория.

В «Городке чекиста» 12 зданий, из них 9 - жилые. В пяти из них уже созданы ТСЖ, в четырех идет процесс создания.

Я - сторонник однодомных товариществ. В таких однодомных товариществах  обеспечивается максимальная прозрачность работы и контроль со стороны членов товарищества и всех собственников. Я, например, знаю всех жителей, могу позвонить им, они могут позвонить мне и обсудить любые вопросы. Если же в ТСЖ входят несколько домов, работать гораздо сложнее. Общая площадь жилых помещений «Городка» около 20 000 квадратных метров, жилая площадь нашего дома  - 1700 квадратных метров.

Успехи наши заметны, но в работе не получается все гладко, как хотелось бы. Часто приходится отстаивать свои права в судебных процессах. Первый из них - суд с Министерством госимущества (МУГИСО) по поводу подвалов. Общая площадь подвалов – 250 квадратных метров. Так как по Жилищному кодексу РФ подвальные помещения являются общедолевой собственностью, после создания ТСЖ мы обратились в МУГИСО с просьбой переоформить договор аренды на товарищество. В Министерстве нам отказали, поэтому решено было подать в Арбитражный суд. Судебные процессы длились около года, мы успели пройти через несколько инстанций. В итоге ТСЖ победило, и суд не только подтвердил право собственности на подвалы, но и постановил взыскать с министерства около 300 000 рублей «необоснованного обогащения» (дело № А60-20780\2006, Постановление Ф09-3875/07-С6 Федерального арбитражного суда Уральского округа). Сейчас эти помещения сдаются в аренду под офисы, плата поступает на счет нашего товарищества.

Второй раз мы судились по поводу правомерности создания ТСЖ. Несколько жителей подали в суд на товарищество с целью отменить его регистрацию. Полагаем, что их кто-то подговорил, так как бывшей УК не очень хотелось расставаться с нашим и соседними домами. Во время этих процессов велась информационная война, причем велась она нечестно. Доходило до абсурда. Во двор приходили люди в одежде священнослужителей и предостерегали жителей от вступления в ТСЖ, говоря, что его цель - создание в домах секты. Но в конце концов и этот процесс ТСЖ выиграло (дело №33-7567/2008 Свердловского областного суда). И только тогда товарищество смогло приступить к выполнению того, для чего оно и создавалось, - к работе по улучшению дома. В самом начале своей деятельности мы пытались решать вопросы с бывшей управляющей компанией через переговоры. Оказались бессмысленными и все наши обращения в прокуратуру – только время зря теряли. Не сразу пришло понимание, что самое лучшее решение - подавать в суд. Неприятный осадок оставило и то, что все первые судебные инстанции сразу же выносили решение против ТСЖ.

Были сложности и во взаимоотношениях с ресурсоснабжающими организациями, с собственниками помещений. К примеру, жители за коммунальные ресурсы по нормативам и по счетчикам платили меньше, чем товарищество должно было потом заплатить поставщикам. Дело в том, что нормативы, которые определяет город, и нормативы поставщика тепла (ТГК-9) не совпадают. Возможно, таким образом они стараются возместить потери, связанные с использованием изношенных коммуникаций или стимулируют потребителей ставить счетчики. Разница за прошлый год составила около 60 000 рублей только по нашему дому. Решить эту проблему удалось после установки общедомовых приборов учета.

Другой вопрос – собираемость платежей собственников. Но тут дело улучшается. Думаю, что связано это с пониманием того, на что тратятся деньги, а также с осознанием ответственности за свой собственный дом. Сейчас в доме только один неплательщик.

Остается нерешенной проблема с земельным участком, на котором находятся дома городка. В 2002 году он был поставлен на кадастровый учет, причем сделано это было без ведома собственников. По закону после создания ТСЖ этот участок должен был автоматически перейти в общедолевую собственность. Но нам не позволяют его оформить. Сейчас в администрации города конкретных ответов на вопросы о принадлежности земли не дают. Причем город все это время не получает от нас, собственников земельногоучастка, налог на землю.

Активно сотрудничаем с органами власти. Благодаря этому в 2009 году мы приняли участие в Федеральной программе и наше ТСЖ получило средства из Фонда содействия реформированию ЖКХ. Нам перечислили 2,2 миллиона рублей. На эти деньги мы отремонтировали часть фасада, установили приборы учета и заменили инженерные коммуникации. В этом году опять участвуем в этой программе. Хотелось бы больше внимания со стороны местной администрации, в частности для того, чтобы решить проблему с земельным участком.

Председатель ТСЖ «Городок чекистов К2»

Сотонина Ольга Владиславовна

Г. Екатеринбург

Журнал «Председатель ТСЖ», №4 за 2010 год